Voor het planologisch mogelijk maken van gebiedsontwikkeling wordt afhankelijk van de gewenste flexibiliteit doorgaans gekeken naar een wijziging van het omgevingsplan, een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (Bopa) of zelfs een gefaseerde Bopa. Uit jurisprudentie blijkt dat de flexibiliteit van de Bopa vaak tegenvalt en dat een Bopa echt bedoeld is voor een duidelijk omschreven specifieke activiteit. Wanneer een aanvraag te veel ruimte voor uiteenlopende invullingen biedt moet gekeken worden naar een meer kaderstellende wijziging van het omgevingsplan. In onze blog ‘Kun je de gefaseerde Bopa toepassen om flexibiliteit te creëren?’ van 5 december 2025 op Pont Omgeving zijn we hier in samenwerking met RNMW advocaten reeds op ingegaan, deze lees je hier verder.
Een gebiedsontwikkeling is doorgaans nog niet volledig op detailniveau uitgewerkt. Dit geldt zeker voor latere fasen van het plan. Er is dan eigenlijk nog geen behoefte aan een kaderstellend en complex juridisch bindend omgevingsplan met directe bouwtitels. In de blog van 5 december 2025 is ook het ‘gebiedsgericht omgevingsprogramma’ als alternatief aan bod gekomen. In deze post gaan we verder in op de mogelijkheden van dit nieuwe, maar nog weinig toegepaste instrument van de Omgevingswet.
Gebiedsgericht omgevingsprogramma als strategisch, kaderstellend en uitvoeringsgericht instrument
Het instrument omgevingsprogramma is gepositioneerd tussen de gemeentelijk omgevingsvisie (lange termijn en op hoofdlijnen) en het omgevingsplan/de Bopa (juridisch bindend kader). Het is een instrument dat het college van burgemeester en wethouders vaststelt en bindt aan de geformuleerde opgaven en ambities binnen het gebied. Alle onderdelen van gebiedsontwikkeling komen in het programma bij elkaar zoals opgaven, ambities, spelregels, planning en uitvoering. Hieronder is de positie van het omgevingsprogramma in het Omgevingswetstelsel weergegeven.
De Omgevingswet bepaalt dat er onderscheid bestaat tussen ‘verplichte’ en ‘onverplichte/vrijwillige omgevingsprogramma’s. Daarnaast is er onderscheid te maken tussen gebiedsgerichte en thematische omgevingsprogramma’s.
Een gebiedsgericht omgevingsprogramma valt niet onder de verplichte programma’s. De term ‘onverplicht/vrijwillig’ is ons inziens echter ongelukkig gekozen, omdat het suggereert niet zo belangrijk te zijn. Een gebiedsgericht omgevingsprogramma kan echter wel degelijk van grote meerwaarde zijn voor het bereiken van doelen van gebiedsontwikkeling. De Wijzigingswet Omgevingswet stelselaspecten die van 8 april tot en met 8 mei ter consultatie lag, bevestigt dit belang. Omgevingsprogramma’s worden nadrukkelijker in het omgevingswetstelsel gepositioneerd, waarbij de bekendmakingsplicht is uitgebreid naar vrijwillige programma’s. Waar deze tot nu toe buiten de verplichting van artikel 3:42 Awb vielen, moeten deze voortaan eveneens worden gepubliceerd. Dit betekent dat ook vrijwillige programma’s onderdeel worden van de juridische informatievoorziening in het DSO-LV en zichtbaar worden in de regels op de kaart. Daarmee wordt de positie van programma’s binnen het stelsel verder aangescherpt, met gevolgen voor de kenbaarheid van beleid en de samenhang met het omgevingsplan. De versterkte positie van programma’s vergroot de verwevenheid tussen beleid, voorbereiding en planregels.
Voordelen van het gebiedsgericht omgevingsprogramma
We merken dat gemeenten, corporaties en ontwikkelende partijen (al dan niet gezamenlijk) steeds meer op dit instrument inzetten omdat:
- Het veel meer dan het omgevingsplan ruimte geeft voor een flexibele programmatische en stedenbouwkundige invulling van een ter (her)ontwikkelen gebied. Het programma kan gedurende de looptijd vrij eenvoudig door het college van burgemeester en wethouders op onderdelen worden bijgesteld om in te spelen op veranderende wensen en omstandigheden;
- Het ruimte biedt voor gefaseerde gebiedsontwikkeling binnen een overkoepelend ruimtelijk kader en met duidelijk geformuleerde opgaven, ambities en spelregels voor het gebied. Het kan daarmee fungeren als toetsingskader voor één of meerdere Bopa’s;
- Het kan zorgen voor een soepeler proces en versnelling van procedures door in de programmafase al aan de slag te gaan met participatie met de omgeving en het meenemen van de gemeenteraad. De juridische borging via Bopa’s kan vervolgens door het college van burgemeester en wethouders worden afgehandeld;
- Het kan worden ingezet voor het onderbouwen van kostenverhaal of bovenplanse verevening;
- Het omgevingsprogramma een grondslag geeft voor het vestigen of bestendigen van voorkeursrecht.
Samen met BJZ.nu een gebiedsgericht omgevingsprogramma maken?
Een gebiedsgericht omgevingsprogramma lijkt op een masterplan of gebiedsvisie, maar is meer dan dat: een belangrijk onderdeel in de planvormingsketen. Vorm en inhoud liggen niet wettelijk vast en zijn projectafhankelijk. Een gebiedsgericht omgevingsprogramma bestaat wat ons betreft in ieder geval uit:
- Een locatie-analyse;
- Beschrijving kaders en randvoorwaarden (ruimtelijke en beleidsmatige analyse);
- Opgaven en ambities voor het gebied;
- Ontwikkelkader en spelregels (toetsingskader voor Bopa’s);
- ETFAL toetsing op hoofdlijnen (indien wenselijk en nodig ook specifiek onderzoek of MER) met bijbehorende vervolgstrategie;
- Beschrijving van de maatschappelijke (participatie) en economische uitvoerbaarheid;
- Uitvoeringsstrategie met fasering en maatregelen.
Een omgevingsprogramma komt het best tot stand wanneer gemeente en ontwikkelende partij(en) hun kennis, ambities en belangen bundelen. Juist die samenwerking zorgt voor een sterk, gedragen en uitvoerbaar programma voor een locatie of gebied.
BJZ.nu helpt u om dit proces zorgvuldig en doelgericht vorm te geven. Wij adviseren, begeleiden en nemen werk uit handen waar dat nodig is. Met onze deskundigheid, ervaring en capaciteit ondersteunen wij bij het inhoudelijk opstellen van het omgevingsprogramma én bij het begeleiden van het proces tot en met de vaststelling door het college van burgemeester en wethouders.
Wat kan BJZ.nu voor u betekenen?
Kortom is het omgevingsprogramma gepositioneerd tussen de gemeentelijke omgevingsvisie en het omgevingsplan/de Bopa. BJZ.nu is actief in de hele planketen tot juridische vaststelling. Naast een gebiedsgericht omgevingsprogramma kunnen we u ook ondersteunen met:
- Het opstellen van een thematisch omgevingsprogramma of een volkshuisvestingsprogramma
- Het uitvoeren van een ruimtelijke verkenning waarin we de ruimtelijke en beleidsmatige haalbaarheid van een ontwikkeling of ontwikkelscenario’s onderzoeken en adviseren over de vervolgstrategie
- Het opstellen van wijzigingen van het omgevingsplan of ruimtelijke motiveringen voor buitenplanse omgevingsplanactiviteiten
- Het uitvoeren en begeleiden van locatieonderzoeken
- Het begeleiden van het participatieproces
Daarnaast geven wij regelmatig trainingen over het toepassen van het omgevingsrecht bij gebiedsontwikkeling.
Meer weten over de mogelijkheden of sparren over wat wij kunnen betekenen voor uw organisatie? Onze collega’s denken graag met u mee!
